没钱了？

8 月 7日，市场传出碧桂园尚未兑付境外两笔、共计 2250 万美元的美元债利息。两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为 5亿美元，期限分别为 5.5NC3.5 和 10NC5，到期日分别为 2026 年 2 月 6 日和 2030 年 8 月 6 日。碧桂园是中国数一数二的标杆性大型房企，如果违约，将对房地产和金融体系造成巨大冲击和连锁反应。

图 前20名房企中资美元债存续规模（亿美元）（标红为违约主体）

来源：天风，乐思舆情

8月8日，碧桂园承认企业出现阶段性流动压力。

8月10 日， 碧桂园在港交所公告，预期上半年度净亏损约人民币 450 亿元至 550 亿元。碧桂园公告称预计净亏损主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。实际上，公司2022年已经亏了61亿元，也是20年来的首次亏损：

图 碧桂园归母净利润、经营现金流量净额及同比增长率（2007-2022）

来源：碧桂园年报，乐思舆情

实际上，碧桂园的问题在上个月就已经出现端倪——

7月19日，碧桂园服务总裁李长江及其配偶黄志华突然减持 322.79万股碧桂园服务股，套现2824.72万港元。

7月21日，碧桂园微博发文，宣布企业的工作重点从“四保”——“保交楼、保资产、保安全、保信用”变为“两保”，删除了“保资产”与“保信用”两项。

7月24日，摩根大通调低了碧桂园的评级，穆迪也调低了碧桂园的信贷评级，由Ba3下调至B1。

7月30日，公司董事会主席杨惠妍突然发布捐赠公告，宣布捐出20%的碧桂园服务股权，即64亿人民币给其父杨国强创建的国强公益基金会（香港）作慈善公益用途。值得注意的是，碧桂园一旦宣布破产，公司资产就会被清算，但是慈善公益基金内的钱款不会遭到清算。

7月31日，碧桂园发布上半年业绩预告，表示上半年预计将亏损，债务或出现问题。

65.1万套

图 2022年碧桂园负债结构

来源：碧桂园年报，乐思舆情

截至 2022 年末，碧桂园总负债共计 1.43 万亿，其中合同负债 6682 亿元，占比47%，主要是购房者的预付款。假设以 8341元/平方米的平均销售单价、123 平方米/套的平均商品房销售面积计算，6682 亿元的合同负债对应约 65.1 万套预售房屋。

如果不能顺利交楼，意味着大约65.1 万业主交了首付款却领不到新房，还得继续还房贷，太惨了。就像一位微博用户抱怨的：“我上辈子是做了什么坏事，让我这辈子这么倒霉买了碧桂园，我就这么一套房子，心心念念的等着明年交房，现在突如其来告诉我停工了”。

好在碧桂园一直是保交楼第一名，遥遥领先其他房企，2022年交付了64万套，2023年1-6月共交付27.8万套：

图 主要房企交付套数和面积

来源：天风，乐思舆情

负债排第二的是贸易款和应付款4374亿，其中主要是 1920 亿元应付给上游供应商的材料款，众所周知房地产养活一大堆上游企业。好消息是相比2021年底的 2850 亿已经下降了很多，坏消息是目前房地产形势比往年严峻，供应商回收贸易款将面临更高的不确定性。

其后是有息负债2713亿元，这其中60%（1625亿元）是银行借款，其他为票据、债券、可转债等。

三四线疲软

碧桂园、恒大等房企陷入困境，既有行业的因素，由于人口结构和城镇化率的变化导致房地产市场长期供需拐点的来临，以及房企高杠杆发展模式难以为继，导致销售额大幅下降，现金流出现紧张；也各有自身原因。

恒大集团的问题更多与潜在“隐性债务”相关。恒大集团的前审计师普华永道，指出该公司可能存在表外理财产品和其它表外负债。而碧桂园的问题则与经营大环境恶化相关联，尤其是三四线城市销售疲软。

2016 年，碧桂园提出“卫星城与三四线之王，一二线城区挑战者”的战略定位，至2022年底，碧桂园约64%的销售、61%的土储位于三四线城市。而中国低线城市通常经济比较欠发达，住房需求较不稳定。

图：2022年碧桂园合同销售、土地储备的地区分布：三四线为主

来源：碧桂园年报，乐思舆情

标普全球评级认为，高线城市（一二线）的销售正在企稳，低线城市却在萎缩。预计 2023 年一二线城市商品房销售额将小幅增长 3%左右，同期三四线城市销售额将下降约10%。

高线城市销售额的增长将源自销量的增长，在“房住不炒”政策之下，这些城市的房价或将走平；新增供给不足将是抑制一二线城市 2023 年销售量增长的最大因素。而低线城市的问题是供给过剩、需求不足，低线城市房价将在开发商清库存的过程中继续下跌。

图 全国各能级城市商品房销售额及占比：一二线持续扩大

来源：标普全球评级，乐思舆情