虽然房地产行业平均整体营收不断增加，但利润率却开始下滑。

德勤最新研究报告显示，近60%在香港、深圳和上海上市的大陆房地产企业在2012年出现净利润率下滑，反映了受政策环境收紧和经济增长回落影响，房地产企业开始进入盈利能力下降周期。

该趋势已延续至2013年。21世纪经济报道记者统计发现，以2013年前三季度A股上市房企为样本，房企毛利润率和净利润率均出现下行趋势。

接受采访的分析人士普遍认为，净利润下降是房地产行业趋势性的下降，主要是由于土地成本增加、房价上升减缓和土地增值税等原因所致。

房企利润率全线下滑

德勤报告显示，房地产企业2012年平均总营收79.12亿港元，2011年为63.48亿港元；2012年的净利润率比2011年略微增长了0.5%，但比2010年下降了2.65%。权益回报比率从2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%，股本收益率下降模式开始显现。

21世纪经济报道记者统计发现，2013年前三季度A股上市房企净利率为12.8%，较2012同期分别下降1.0和1.9个百分点；毛利率也持续下降。统计2013年前三季度，房地产行业毛利率为35.3%，较2012年同期下降3.0个百分点。

“2013年，一线城市房地产市场的成交量和成交价格持续上升；强劲的需求持续为二线城市房地产市场提供抵御政策风险的保障。”德勤中国房地产主管合伙人何锦荣认为，但是，“由于土地、融资、营销以及劳动力成本的压力，中国房地产企业未来可能面临低利润率的问题”。

北京东方兴业投资有限公司董事长王德勇表示，房地产毛利率和净利润率都下降，主要原因是成本上升所致，表现在地价上涨、税收增加，但房价上涨变慢。

国土资源部2月11日发布的2013年全国土地价格统计显示，全国105个主要监测城市住宅地价5033元／平方米，同比增长率达到了9.0%。中原地产研究中心数据显示，2013年北上广深一线城市土地出让金突破5000亿元，达到了5014亿元，比2012年的2005亿元，上涨幅度达到150%。

随着去年底房企“欠缴”土地增值税引发争议，王德勇认为，房地产企业需上缴和计提的土地增值税等税收也会上涨。

申银万国的一份研究报告认为，2012年以来，大型开发商纷纷专注于低毛利率的普通住宅为主，其中又以中小套型普通住宅相对畅销，导致开发商的结算项目平均毛利率明显下滑。此外，2011年四季度以来的降价项目逐渐参与结算。预计这种毛利率下滑趋势还将延续。

“马太效应”下的应对

从利润率来看，不同地区和规模的房地产企业呈现出强者恒强的“马太效应”。

德勤报告显示，不同规模的上市企业中，规模越大的公司为其股东创造的利润越大，反之越小。34.5%的超大型企业经营管理者为其股东带来超过20%的回报，而这个比例在小型企业中只有1.7%。

“这是因为规模型企业实力强劲，在实现利润有效增长的同时，更有能力以除权益以外的融资渠道来获取资金，支持公司运营和发展”，德勤认为。

同策咨询研究中心总监张宏伟也表示，2013年标杆企业的净利润率在13%左右，其他企业可能就在10%，而保障房项目的利润率仅5%左右。

此外，德勤报告显示，在一线城市，如北京、上海和广州，以及经济发达区域，如华北、华南及华东重心城市，地产项目利润率是三四线城市的2-3倍。一些开发高端住宅、公寓和别墅项目的房地产公司，获得了相对较高的利润回报。在此情况下，德勤报告认为，房地产行业极有可能持续整合，清除实力较弱的企业。

净利润下滑的情况下，房企不得不改变项目开发模式和融资方式，以保证企业现金流稳定。张宏伟指出，为了保证投资回报率，房地产企业的资金周转率明显提高。

王德勇表示，此前房企是先拿地再去调研开发。现在则是规划前置，拿地后马上就开始开发。

“房地产企业有两个趋势，一是拿地标准化，房企会根据自己的拿地成本、城市布局选择拿地类型；二是产品标准化，提升项目开发速度，”张宏伟说，“以前，万科、恒大等坚持走高周转的快速开发模式，而现在，包括绿城等原来走精品化开发的企业开始转型高周转的开发模式，比如招商、金立、龙湖等近期就开发了很多中小户型住宅。”

除此之外，一位业界人士指出，房企也会提高杠杆率，借钱来开发项目。“这里面的门道就多了，比如走信托通道、明股实债。为了降低负债率，出让项目控制权、发行永续债等，名义上是别人的项目，但实际还是自己开发。”（编辑徐炜旋）