昨日（3月4日），SOHO中国（00410，HK）公布截至2013年12月底的全年业绩。在业绩发布会上，不管是潘石屹的中文版本，还是张欣的英文版本，都极力想给投资者呈现一个转型成功的SOHO中国。

业绩报告显示，2013年SOHO中国实现营业额146.21亿元（人民币，下同），按年跌9.43%，投资物业的租金收入为2.79亿元，占比不到2%；实现纯利73.88亿元，核心纯利（不含投资物业的评估增值）约为44.4亿元，同比上升33%。

“目前SOHO中国的业绩中，销售结算利润占比还是较高，但随着结算资源越来越少，营业收入降低将不可避免。但净利润收益的势头还是非常好。”兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，对投资者来说，他们更关心的是其持有物业的资金收入以及净利润状况。

去年租金收益仅2.79亿元

根据SOHO中国发布的业绩报告，公司首个全部自持的投资物业SOHO世纪广场项目于2013年年中已达满租；SOHO复兴广场将于2014年交付开业，截至目前41%的商业面积已经预租。

而作为SOHO中国转型以来的第一个自持项目，前门SOHO一直是外界衡量其转型成功与否的关键项目。SOHO中国商业租务市场部总监梁因廷告诉《每日经济新闻》记者，从去年1月以来，前门SOHO新进入的品牌共有24个，目前入驻前门大街的商户数量接近50家，签约率超过SOHO中国前门在租面积的70%，预计这一数据在年底可达到90%。

虽然目前转为自持的这些项目看似租赁状况都不错，但租金收益并不高。

业绩报告显示，去年SOHO中国营业额为146.21亿元，其中出售物业单位收益为143.42亿元，投资物业的租金收入为2.79亿元。相比2012年161.43亿元的营业额有所下降，公司当年出售业务收益为159.86亿元，租金收入为1.59亿元。不难看出，SOHO中国去年营业额的下降主要是由于销售业绩的降低所致。

而按照潘石屹在转型之初（2012年8月）的设想，3年后，租金将成为公司主要的收入来源，5年后现有物业的租金将超过40亿元。但SOHO中国2013年的租金收益仅为2.79亿元，占营业额的比例仅1.9%，而此时距离公司转型已经持续了1年多时间，由此看来，SOHO中国能否在2017年达到40亿元租金收入，需要打个问号。

“相比持有型物业的资产价值，租金收益对应的资产收益率实在太低，这代表了目前商业地产行业的窘境。”宋延庆表示。

在此前接受本报记者采访时，潘石屹也丝毫不掩饰租金收益的窘态，他指出，前门大街一期规模仅3.6万平方米，真正大体量自持的项目还未竣工，“包括望京SOHO、凌空SOHO以及复兴路SOHO，这些项目交付之后，租金收益才能逐渐充裕”。

投资物业评估增值下降

虽然租金收益不尽人意，但是SOHO中国去年的盈利状况还算可观。

“2013年SOHO中国的净利润是73.88亿元，其中核心利润为44.4亿元，这是公司成立以来创造核心利润最高的一年。刚刚董事会批准了期末派息方案，每股派息0.13元，这样一来，全年的派息达到了0.25亿元，股东回报率差不多为5%。”潘石屹在昨日的业绩发布会上表示。

数据显示，2012年，SOHO中国营业额达到153亿元，同比上涨169%；净利润为106亿元，同比上涨172%。其中，投资物业评估增值为96亿元。但是，相比2012年高达96亿元的投资物业评估增值，2013年评估增值仅为44.2亿元。

不难看出，投资物业的评估增值一直是支撑SOHO中国净利润增长的有力砝码。“投资物业评估增值是港股市场比较特殊的一种会计制度，受益于此，一些在港上市的商业地产开发商的净利润都非常高。”一家在港上市房企财务总监告诉《每日经济新闻》记者。

对于SOHO中国2013年投资物业评估增值的下滑，有分析人士指出，这与去年京沪商务写字楼整体价格涨幅趋缓有一定关系，“供应量在不断增加，这是值得警觉的信号”。

根据国际房地产顾问服务公司莱坊的报告，2013年第四季度，北京甲级写字楼租金下降0.6%，至每月每平方米381.5元。

转型效果有待检验

“去年SOHO中国的销售结算利润还是占比较高，但随着今明两年结算资源越来越少，增值速度会越来越慢，从而可能导致利润下滑。”宋延庆指出，在他看来，这也是SOHO中国转型的必经阶段。

对此，上述分析人士表示，SOHO中国的转型还要经过大约两年时间才能看到成效，这期间销售业绩的下滑肯定会影响整个营收的增长。但能保证其转型成功的重要砝码，是SOHO中国一直高于业界平均水平的现金流和低负债率。

“2013年末的净负债率仅17%，这在同行业中可能是最低的，去年末的时候公司持有超过100亿元的现金，从这两个指标可以看出，我们可以应对未来可能出现的波动，甚至是大的波动。”潘石屹表示。

值得注意的是，在近日出售上海两项目之后，SOHO中国所持有的现金增加220亿元。

昨日，瑞信发表研究报告指出，SOHO中国已出售的上海两写字楼部分平均利润率为12%，虽较两三年后预期利润率18%低，但此出售有助消除营运及经济风险。更重要的是，通过这次出售所得的资金，SOHO将变成净现金状况，有助抵抗市场信贷收紧，并为其收购土地提供灵活性。

穆迪则指出，SOHO中国的建设-持有模式将占用公司大量资金，销售额大幅下降也会提高该公司的债务融资需求，出售上海项目可提升流动性。