中国房企龙头万科公司正在对自己进行一场革命性的颠覆：以“小股操盘”、“互联网社区服务”等一系列轻资产发展模式，逐步取代原有的重资产开发模式。

事实上，由“重”转“轻”的，还有为业界所熟悉的绿城代建模式。在房地产行业利润率不断走低的当下，地产商为何要推动轻资产化？轻资产化都有哪些方向？原有的扩体量发展模式是否走到了尽头？眼下还难以给出结论。但是，近几年来开发商一直尝试向轻资产模式“突围”，事实上已经是整个房地产行业的大趋势，房地产的“工业革命”正在集中爆发。

在万科年报中，“小股操盘”被赋予 “轻资产运营模式”的头衔，这种模式操盘的项目中，万科的身份不再是控股方，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

万科管理层表示，“小股操盘”模式下，万科在单个项目中的权益比例虽然不高，但因为每个项目所需要的资金投入不多，所以公司操盘的项目总数会相应增加，在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模。

至于具体收益分配，万科管理层介绍，这种合作模式下，双方可以事先约定。公司认为，这种模式最大的特点在于提高操盘一方的资金利用效率。

一成楼盘试水“小股操盘”

郁亮在上周五的年度业绩会上表示，“小股操盘”有助于上市公司ROE的提升。“我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入，给股东创造更多回报，”但他也坦言，从“大股操盘”到“小股操盘”，万科还有很长的路要走。

目前，万科已合作开展的项目占比过半，但大多数合作项目中，万科都握有不低于50%的项目股权。《每日经济新闻》记者根据年报数据统计，截至2013年底，万科手握开发项目共398个，合作项目207个，占总开发项目52%，但“小股操盘”项目仅42个，占所有开发项目11%左右。

而公司今年头两月新增的5个项目中，4个为合作项目，其中北京昌平和昆明项目中万科权益占比最低，均为50%，其余项目仍是“大股操盘”。

国泰君安分析师侯丽科认为，“小股操盘”模式中，一方面操盘方可以首先提取管理费，另一方面，如果项目的收益超过合作方合同约定水平，操盘方可以获取额外的奖励提成，即其利润分成比例可能超过其项目持股比例。侯丽科指出，在区域市场景气度下降的情况下，小股操盘模式更具有灵活性。

除此之外，“小股操盘”仍然面临着项目质量和控制权的风险，有投资者质疑，“小股操盘”会不会演变为贴牌，项目质量难以保障，最终影响万科品牌？为此，郁亮在业绩会上多次强调这种模式的重点在 “操盘”，“万科靠一双手赚钱，而不是别的。‘小股操盘’是干更多活，赚更多钱。”

同时，长期从事房地产投资、接近万科的业内人士向 《每日经济新闻》记者分析，“小股操盘”模式的关键是保证楼盘的品质按照万科的水准输出。他表示，虽然万科有强大的品牌和规模优势，但仍较难大范围展开，更多是在双方品牌影响力不对等的情况下，手头握有土地，同时规模较小、经验不充足的小型开发商，愿意接受万科小股操盘的可能性才比较高。

金融工具最全的开发商

在地产开发模式的探索上，对于万科的出海，郁亮明确表示，不是奔着海外抄底，而是有三个原因：借鉴经验、请进机构，以及为中国投资者提供一个海外置业渠道。万科董秘谭杰华曾多次表示，“小股操盘”就是向万科的海外合作伙伴之一的铁狮门（SpeyerProperties）学习的。事实上，铁狮门除了项目运营模式值得借鉴以外，做轻地产项目资本的手法同样是万科研究目标之一。

金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹分析，铁狮门模式的风险在于，它的激励模式偏向高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和总收益率，铁狮门以股权资本投入的同时，使用大量的借贷资金，以提高股权资金的投资回报率，这种模式在房价下行时难以为继。

杜丽虹分析，相对而言，新加坡凯德置地的业绩提成约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，从而剔除了短期物业升值对管理团队的激励影响，减少了整个资产链上的泡沫化程度。

万科似乎更钟情这种风险相对较低的模式。

兰德咨询机构总裁宋延庆则称万科为 “使用金融工具最全的开发商”。包括供应链融资、地产基金等多项金融工具在内，目前行业内的房地产融资渠道，万科都有涉足。

除了对轻资产探索外，万科在融资渠道上也在逐步变革，根据2013年万科年报披露，公司“一年内到期的长期借款”中，银行贷款比例已由90.1%锐减至29%，而在今年的“金额前五名的一年内到期的长期借款”中，信托占据所有名额，而2012年则是银行四席，信托一席位，可见万科已经减少对银行贷款的依赖，信托贷款比例不断上升。

值得注意的是，2013年万科金额前五名的一年内到期的长期借款中，信托利率在6.16%~10.6%之间，较2012年信托成本明显降低，中国房地产财税咨询网总经理任伟分析，国内信托基本无法做到12%以下，万科的信托利率能低至6.16%，极可能是通过海外机构获得信托，这也许是万科出海后，成功引进海外机构的表现。

溯因

轻资产变革远景：ROE平均值将超20%

严格意义上说，万科并不是第一家采用轻资产模式发展的房地产企业。早在2010年，绿城就希望以代建模式大幅提升市场份额，提高净资产收益率（ROE）。此后，滨江地产、朗诗地产等一批品牌开发商纷纷推出了代建业务。

世联地产[-2.27% 资金 研报]华东区域总经理袁鸿昌说，房地产企业轻资产经营的根本目标就是为了提升公司的净资产收益率。那些选择轻资产经营的开发商，ROE没有一家低于20%。美国铁狮门以不到5%的资本投入，就可以获得40%的项目收益。高额的回报率显然让开发商们垂涎。

转型“轻资产”模式寻因

兰德咨询总裁宋延庆说，此前开发商尝试重资产发展，却很少有地产公司获得成功。在这样的背景下，开发商选择轻资产方向运转几乎是理所应当的事。

根据宋延庆的说法，在2009、2010年还很多开发商试图向香港的开发商学习，使用重资产的物业持有方式，以确保在住宅开发业务收缩后，仍然能通过投资物业获得宝贵的现金流。但是，除了万达、世茂等少数地产商，多数开发商的重资产化并没有获得成功。宋延庆曾计算过包括恒隆地产在内的诸多持有商业物业的“重资产”公司投资物业回报率，发现大部分都没有超过3%。

因此，开发商向“轻资产”方向发展几乎成为必然。

此前，诸多开发商便是采用高周转的方式，提升资金的利用率，实现净资产的年化高收益。但高周转模式的一大缺点在于，企业为了持续发展，必须持续销售和持续拿地，规模因此不断扩大，也加重了对资金的依赖程度。一旦银行的融资环境发生变化，开发商就有“断供”的风险。

与此同时，房地产行业的开发利润不断走低。由于土地价格不断上涨，以及房价受调控影响，过去几年房地产行业平均利润率一直在下降。据宋延庆统计，房地产行业的净利润率平均以每年一个百分点的速度下滑。

这使得房地产龙头企业的净资产收益率目前普遍不高，只有10%的公司年平均ROE值能达到20%。

睿信致成管理咨询有限公司董事总经理薛迥文说，在目前环境下，通过向“轻资产”模式转型，开发商还能获得实际的收益。

两种模式的比较

说到轻资产模式的发展，最为业界所熟悉的，无疑是绿城的代建模式。然而，对绿城来说，无论是代建业务还是电商业务，目前占集团总收入的比重并不高。

相比之下，业界人士更看好万科“小股操盘”的盈利前景。袁鸿昌告诉《每日经济新闻》记者，万科“小股操盘”模式的盈利点远多于代建。万科不仅可以收取项目管理费，还可以参与项目利润分成，获取投资回报，净资产收益率会远超过代建模式，并有机会因房价上涨获得超额利润。

“房价上涨时，‘小股操盘’收益更高；房价下跌时，代建模式的收益更稳定些。”在比较代建和“小股操盘”的收益差异时，袁鸿昌这样认为。

但是，“小股操盘”在业内的推广，却可能比不过代建模式。宋延庆说，相比于代建，“小股操盘”对内部的控制要求远远超过代建。这使得其他房企要想效仿万科的 “小股操盘”，难度会很大。

另一方面，很多房企与万科合作“小股操盘”的目的，是想从万科那里学到东西。但万科对核心的工艺、管理流程和技术严加保密，同行很难从万科学到太多本事。这也大大影响了中小房企和万科合作的意愿，影响了万科这一开发模式的推广速度。

不单如此，万科的“小股操盘”，需要合作伙伴也使用万科的供应链。而绿城的代建和电商对此均没有强制性的要求。

变革成为行业风潮

“小股操盘”、“代建”、“建材电商”等，不过是开发商轻资产化的一种方向。今年2月份，绿城董事长宋卫平提出向“生活服务商”升级的想法，而在此之前，世茂的“云平台”、花样年的“彩生活”等社区服务业务已经在悄悄实践。

与此同时，资产管理业务从去年开始也被屡屡提及，无论是龙湖的“金苹果计划”，还是嘉凯城[-1.64% 资金 研报]的体验式消费型城镇商业资产管理，都成为开发商为业主提供服务的新平台。除此之外，开发商还涉足地产基金的设计和管理等金融领域的业务。

宋延庆说，理论上这些业务都可以看作开发商轻资产转型的一部分，但如果从行业变革的角度看，“轻资产化”仅是房地产开发“工业革命”的一个部分。

类似的变革还有很多，模式变革、业务变革、技术变革……这些不同领域的变革，正在构建房地产“工业革命”的全貌。

对手

轻资产VS扩体量 “小股操盘”难保万科“老大”地位

2013年，万科凭借1709亿元的销售额再次坐上了国内房企“老大”的宝座，而之前还排在第七位的绿地集团，去年却以1625亿元一跃成为亚军，与“老大”万科只有84亿元的差距，用绿地董事长张玉良的话来说，“也就是几个项目的差距。”

2014年，张玉良给绿地定下了2400亿元的销售额指标，已有反超万科“老大”之势。虽然万科总裁郁亮公开表示，自己真的不在乎 “老大”地位，并指出公司不争规模，重视上市公司ROE提升以满足股东的需求。但是，“小股操盘”的模式，无疑再为绿地和万科“老大”之争平添新的悬念：“小股操盘”能否保住万科老大的位置？

对此，在兰德咨询总裁宋延庆看来，从目前万科制定的战略看，今年绿地销售额领跑全行业已经是板上钉钉的事，而万科在强调ROE的同时，也需要面对利润率不断下滑的现实。

“轻资产”叫板“扩体量”

万科新出炉的年报显示，2013年公司实现开工面积2131万平方米，竣工面积1303万平方米，较2012年分别增长48.7%和33.1%，分别完成年初计划的128.9%和101.0%。但从去年下半年开始，公司开始回笼现金流，采用现金为王策略。与上述策略配套的，是万科发明的一个新操作模式，其年报显示，在新获取项目中，进一步深化合作开发，探索“小股操盘”的轻资产运营模式。

3月7日，万科总裁郁亮现身万科2013年度业绩发布会，亲自解释这一新模式为何物。

郁亮称，自己真的不在乎 “老大”地位，不争规模，不博高利润率，重视上市公司ROE，并认为“小股操盘”的方式有利于提升公司ROE。

面对万科转变策略，绿地方面表示，“转型、升级”仍是绿地扩大竞争优势的核心动力，绿地将继续在转型、升级中实现“扩体量、提质量、增能量”。

房地产业利润率下降

一边是轻资产，一边是扩体量，与绿地加速实现从单一开发到综合开发、从国内开发到国际开发、从单纯开发到开发运营并重的转型不同，万科通过小股操盘瓦解规模意识，此举是否真的会对其强调的提高ROE产生实质性影响呢？

兰德咨询总裁宋延庆接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科净资产投入减少，肯定有助于ROE提升，但不见得会有立竿见影的作用。

郁亮认为，房地产利润率下降，符合调控时代对房地产行业的总体要求，从政府到老百姓都乐于见到房企利润率下降，但万科的净资产收益率自1993年以来不断提高，2103年为19.66%，符合股东的要求。

另一方面，近年来，绿地虽然一直在走大举扩张的道路，但其凭借“高周转”、“走出去”等策略，其赢利能力一直被外界看好。据《东方早报》报道，绿地董事长张玉良年初透露，绿地目前的ROE水平保持在20%左右，似乎与万科不相上下。