2013年，万科凭借1709亿元的销售额再次坐上了国内房企“老大”的宝座，而之前还排在第七位的绿地集团，去年却以1625亿元一跃成为亚军，与“老大”万科只有84亿元的差距，用绿地董事长张玉良的话来说，“也就是几个项目的差距。”

2014年，张玉良给绿地定下了2400亿元的销售额指标，已有反超万科“老大”之势。虽然万科总裁郁亮公开表示，自己真的不在乎 “老大”地位，并指出公司不争规模，重视上市公司ROE提升以满足股东的需求。但是，“小股操盘”的模式，无疑再为绿地和万科“老大”之争平添新的悬念：“小股操盘”能否保住万科老大的位置？

对此，在兰德咨询总裁宋延庆看来，从目前万科制定的战略看，今年绿地销售额领跑全行业已经是板上钉钉的事，而万科在强调ROE的同时，也需要面对利润率不断下滑的现实。

“轻资产”叫板“扩体量”

万科新出炉的年报显示，2013年公司实现开工面积2131万平方米，竣工面积1303万平方米，较2012年分别增长48.7%和33.1%，分别完成年初计划的128.9%和101.0%。但从去年下半年开始，公司开始回笼现金流，采用现金为王策略。与上述策略配套的，是万科发明的一个新操作模式，其年报显示，在新获取项目中，进一步深化合作开发，探索“小股操盘”的轻资产运营模式。

3月7日，万科总裁郁亮现身万科2013年度业绩发布会，亲自解释这一新模式为何物。

郁亮称，自己真的不在乎 “老大”地位，不争规模，不博高利润率，重视上市公司ROE，并认为“小股操盘”的方式有利于提升公司ROE。

面对万科转变策略，绿地方面表示，“转型、升级”仍是绿地扩大竞争优势的核心动力，绿地将继续在转型、升级中实现“扩体量、提质量、增能量”。

房地产业利润率下降

一边是轻资产，一边是扩体量，与绿地加速实现从单一开发到综合开发、从国内开发到国际开发、从单纯开发到开发运营并重的转型不同，万科通过小股操盘瓦解规模意识，此举是否真的会对其强调的提高ROE产生实质性影响呢？

兰德咨询总裁宋延庆接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科净资产投入减少，肯定有助于ROE提升，但不见得会有立竿见影的作用。

郁亮认为，房地产利润率下降，符合调控时代对房地产行业的总体要求，从政府到老百姓都乐于见到房企利润率下降，但万科的净资产收益率自1993年以来不断提高，2103年为19.66%，符合股东的要求。

另一方面，近年来，绿地虽然一直在走大举扩张的道路，但其凭借“高周转”、“走出去”等策略，其赢利能力一直被外界看好。据《东方早报》报道，绿地董事长张玉良年初透露，绿地目前的ROE水平保持在20%左右，似乎与万科不相上下。