万达院线关联交易尴尬低租金能否持续存疑，影院扩张时机存隐忧

翻看最新的65家IPO预披露企业名单，可以发现“中国院线第一股”之争仍在持续。

其中，中国内地首富王健林控制的万达电影院线股份有限公司（下称“万达院线”）备受瞩目。根据21日晚发布的预披露文件，身为国内票房冠军的万达院线拟募资20亿投建50家影院，欲借疯狂成长的中国电影市场进一步扩张。

但多位业内人士在接受《第一财经日报》采访时表示，万达院线此前依托“捆绑”万达商业地产的模式将在上市后面临挑战，能否在持续扩张中保持盈利存疑。与此同时，院线上市后如何处理关联交易，亦引发了市场的关注。

租金难题待解

就在万达院线预披露IPO文件的第二天，另一国内电影院线拟上市公司广州金逸影视传媒股份有限公司（下称“金逸影视”）也进行了预披露。

万达影院和金逸影视这两大正在拼抢“国内院线上市第一股”的拟上市公司都背靠房地产企业：万达院线背靠万达集团，金逸影视则背靠李根长、李玉珍兄妹共同控制的嘉裕房地产集团。

两公司的预披露文件均显示，影院选址为此类公司持续盈利的关键因素。“影院所在城市类型、商圈情况、居民消费情况等各个因素都对影院未来运营产生重大影响。”金逸影视的文件如此表述。商业地产与电影院线之间的共生关系可见一斑。

与此同时，两家公司同样存在大量的关联交易：万达院线高于50万元关联交易金额的关联方超过140个，其中大部分为商业地产公司；金逸影视关联方数量虽不及万达院线，但也与大股东旗下房地产公司有关联交易。

预披露文件显示，万达院线已开业的142家影院中，有83家影院接受关联方万达商业地产的房屋租赁服务，构成关联交易。2012年7月1日之前，这部分影院房屋租赁价格仅占相应净票房收入的10%。

一位有着十多年院线从业经验的院线公司高管对《第一财经日报》记者表示，这样的价格肯定低于行业平均水平，这些年各大院线对优质物业的争夺非常激烈，万达商业地产这样相对优质的物业，租金一般能占票房的15%左右。

艺恩咨询研究副总裁侯涛也对记者表示，10%的租金票房比在业内确实是相对比较低的。

然而，在2012年7月1日之后，万达院线突然提高了租金的票房占比：坐落于万达商业地产中的影院，其租金占净票房的比例提高到了11%。

对于租金票房比为何突然在2012年上升，记者注意到，2012年证监会披露了万达院线提交上市的申请。前述院线高管表示，按照上市要求，万达院线的租金水平必须符合市场公允价格，而2012年万达院线正谋划上市，很可能意识到了租金问题，为了符合市场化要求，万达院线悄然提高了租金。

但多位业内人士均对记者表示，11%的租金票房比依旧不高，万达院线要摆脱关联交易，必须让租金更符合市场公允价格。

前述院线高管还担忧，万达院线一旦上市，租金正是棘手的问题：如果过低，则会受到非市场化的质疑；如果过高，则会引起向关联方进行利益输送的质疑。万达院线要想上市，租金问题必须解决好，但目前尚没有特别权威的租金公允价格核算方法，因此这一问题或将长期困扰万达院线。

影院扩张隐忧

万达院线在招股书中表示，募集资金将用于新建50家影院。但在接受《第一财经日报》采访的一些业内人士看来，这会带来两大隐忧。

首先，目前万达院线的租金水平偏低，如果成功上市，新建影院的租金水平必须要跟市场接轨。考虑到还有一些影院并非租用万达商业地产的物业资源，因此租金占票房的比例必然会提高，新建影院能否维持原有影院的盈利水平需要打上问号。

另一方面，近年来虽然国内票房增幅较快，但影院上座率却逐年下降，整个影院行业盈利水平已经开始走下坡路，此时扩张风险很大。

“或许这也是万达院线选择此时上市的目的，因为可以利用股民的钱来新建影城，把风险转嫁给股民。”有院线同行对记者表示。

艺恩咨询公布的今年一季度电影市场统计数据显示，我国内地影院银幕数量已超过2万块，平均每天新建18块银幕。与此同时，全国影院的平均上座率却只有15%，绝大部分座位都处于闲置状态。

有国内前十院线公司的负责人告诉记者，15%的上座率是存在的，目前影院建设的确较快，很多影院亏损。

与此同时，随着影院的大量建设以及行业的竞争加剧，在一线以及比较发达的二线城市，优质的可供建设影院的物业并不容易，大量可供建设影院的物业都在经济不是很发达的地级市以及县级市。前述院线高管表示：“通过对这些区域的考察发现，短时间内要想有好的票房跟利润很难。”

万达院线在招股书中提到，2016年末，力争拥有影院260家、银幕数超过2300块，成为世界排名前列的电影院线运营商。侯涛对此表示，目前万达院线正在市场上寻求并购机会。另有院线公司负责人告诉记者，万达院线已经跟一些院线公司接洽，寻求通过并购实现扩张。

一些业内人士分析称，如今院线成长之快，已经显著超越万达广场的建设速度，再加上中国电影市场日益增长的屏幕数量需要消化，以及区域消费能力不均容易引发资源不匹配，万达院线此时大规模扩张的风险不容小觑。

对于有房地产背景的院线公司上市，市场对于关联交易的担忧还涉及万达集团与嘉裕房地产在国内资本市场上都没有直接的融资平台，尤其是万达院线其实并不缺钱。

有业内人士分析称，在房地产融资受困的当下，文化产业很可能是万达旗下唯一能突破限制而建立融资渠道的一块资产，因此万达院线的上市也被解读为王健林正式落子国内资本市场的举措。